Generálkivitelezés: jelentése, munkakörök, árak
A generálkivitelezés egy épület építése során felmerülő tervezési és művezetési munkák összességét jelenti, egy szerződésben meghatározott állapot eléréséért adott felelősségvállalás. Közérthetően: ha generálkivitelezést kérünk, az azt jelenti, hogy egyetlen vállalkozó felel házunk megépítéséért a tervezéstől a kulcsátadásig. A generálkivitelezés témakörét járjuk körbe.
Mit jelent a generálkivitelezés?
A generálkivitelezés egy építőipari szolgáltatás, aminek lényege, hogy a generálkivitelező teljes körű felelősséget vállal egy építési projekt lebonyolításáért. Ha családi házat építünk akkor kereshetünk egy generálkivitelezést vállaló szolgáltatót, aki a tervezéstől az építésen át kulcs átadásáig menedzseli a folyamatokat, vagy magunk is köthetünk szerződést a szakemberekkel külön-külön minden részfolyamat elvégzésére.
A generálkivitelezés legnagyobb előnye és értelme, hogy egyetlen felelősségi pontot biztosít az építési projekt teljes folyamata során. Ez nem csak a megrendelő számára fontos, hanem a projekten dolgozó különböző szakemberek közötti kommunikáció és koordináció zavartalan működése szempontjából is. A generálkivitelezés gyakorlatilag egy menedzseri szolgáltatással egészíti ki az építőipari szakmunkákat.
A generálkivitelező rendszerint egy széleskörű tapasztalattal rendelkező építőipari szakember, aki nem csak irányítja, hanem tervezi is a munkafolyamatokat és ellenőrzi az elkészült projektelemeket. A generálkivitelezés az építkezéssel járó napi stressz döntő részét leveszi a megbízó válláról.
Miben más a generálkivitelezés és a fővállalkozó alkalmazása?
A gyakorlatban az esetek többségében semmi és ezért keveredik össze a két fogalom, aminek nem azonos a jelentéstartalma. A generálkivitelezés a teljes építési projekt lebonyolításáért való felelősségvállalást jelenti. A generálkivitelező az esetek igen jelentős részében egyben a projekt fővállalkozója is, de ez nem törvényszerű.
A fővállalkozó elnevezés azonnal sejteti, hogy léteznek alvállalkozók is, akik a fővállalkozó megbízásából dolgoznak és munkájukért a megrendelő felé a fővállalkozó tartozik felelősséggel. A fővállalkozó tehát összetett építőipari munkákra szerződik, a szerződés végrehajtásáért felelősséggel tartozik, de a munka egyes részeit kiszervezi alvállalkozóknak.
A különbség akkor egyértelmű, ha a megrendelő szemszögéből nézünk a kérdésre. Ha generálkivitelezést vállal valaki, akkor megrendelői szempontból majdnem mindegy ki a fővállalkozó: minden munkáért a generálkivitelező tartozik felelősséggel. A generálkivitelező önmagában fővállalkozóként lép fel, a munkák egy részére vállalkozókat fogad és nem maga végzi. Elképzelhető, hogy a tervezést és engedélyeztetést követően egy fővállalkozót bíz meg az építési munkákkal, aki a részmunkákra további alvállalkozókat alkalmaz.
Ha nem kötünk szerződést generálkivitelezésre, akkor is adhatunk megbízást olyan vállalkozónak, aki egy nagyobb és összetettebb munkafolyamatért felel és alkalmazhat alvállalkozókat. Felelőssége azonban a konkrét munkafolyamaton túl nem terjed és nem végez azon kívül koordinációt a projekten dolgozó szakemberek között. A fővállalkozó rendszerint valamilyen építési feladatot lát el, a tervezési és engedélyeztetési eljárásokkal nem foglalkozik.
Milyen munkakörök tartoznak a generálkivitelezés folyamatába?
A generálkivitelező gyakorlatilag az épület megálmodásától az átvételéig kíséri végig a megrendelőt minden folyamaton. A következőkben felsoroljuk mindazon területeket, ahol a generálkivitelezés könnyít életünkön, amiért nem kell aggódnunk, ha jó kivitelezőt választunk.
Mindezeknél azonban van egy jóval fontosabb feladata a generálkivitelezőnek: kommunikál. Egy építkezés során ezer dolog van, amit egy mester megkérdez, még több van, amit nem kérdezett meg, pedig meg kellett volna és ezért vissza kell hívni; minden nap adódik egy probléma és ez végtelenített telefonbeszélgetésekkel jár. A generálkivitelező ezeket a beszélgetéseket hatékonyan kezeli, megbízóként a feladatunk a generálkivitelezővel történő kapcsolattartás, ez is bőven elég lesz.
Előkészítés, tervezés
A generálkivitelezés nem csak a konkrét építési munkákat foglalja magában, hanem annak előkészítését is. A telek ismeretében a generálkivitelező az országos és helyi szabályozásokat begyűjti és összhangba hozza a megrendelő elvárásaival és lehetőségeivel. Ezek után tervet készít és megteszi a szükséges intézkedéseket az engedélyeztetésre.
Építési sorrend meghatározása
A generálkivitelező tervezi meg a projekt gyakorlati lebonyolítását. Meghatározza, hogy melyik munkafolyamatra mikor lesz szükség és ehhez igazítva szervezi meg a szakemberek érkezését. A munkákat ellenőrzi, hogy a közbülső határidők valóban tarthatóak legyenek. Ha valahol probléma merül fel, megoldja azt és gondoskodik arról, hogy a lehető legkisebb időveszteséggel folytatódhasson a munka.
Egy építkezés során számtalan alkalommal van szükség várakozásra, hogy hol és mikor az az építési technológia kérdése, például meg kell kötnie a betonnak, ki kell száradnia a falaknak. Ezt egy generálkivitelező tudja és tervez is vele. Az ilyen időszakokban csak meghatározott, az adott területet nem érintő munkák végezhetőek. Amikor áll a munka, az sok esetben valamilyen technikai követelmény miatti várakozás. Ugyanez fordítva is igaz: bizonyos munkák csak egyhuzamban végezhetőek el, így belekezdeni is akkor érdemes, ha az folyamatában befejezhető.
Földmunka
Az építés első gyakorlati lépése a szükséges földmunkák elvégzése. A generálkivitelezés feladata, hogy az ehhez szükséges eszközök rendelkezésre álljanak és a tervnek megfelelő módon elkészüljön a munka. A földmunkák sorába a tereprendezés tartozik, de a közművek bekötési vonalait is ekkor alakíthatják ki.
Építőanyagok rendelkezésre állása
A generálkivitelezést vállaló cég feladata, hogy gondoskodjon arról, hogy az adott munkafolyamathoz szükséges építőanyagok a megfelelő mennyiségben, minőségben és időben álljanak rendelkezésre.
Alapozás
Közvetlenül a földmunkákat követően történik az épület alapjának elkészítése. Innentől kezdve fog látványossá válni az építkezés, hiszen elkezdődik a „teremtő” munka leendő otthonunk helyszínén.
Falazás
A generálkivitelezés gondoskodik minden kőművesmunkáról. Ellenőrzi, hogy a falazás a tervnek megfelelő módon és jó minőségben készül. Jellemzően ilyenkor valóban még csak az épület tartófalai készülnek el, hogy minél korábban tovább lehessen lépni a következő lépésre. Előfordul, hogy egyes, tartó funkcióval nem rendelkező falak a kivitelezés későbbi fázisában kerülnek kialakításra.
Koszorúkészítés
A koszorú feladata, hogy stabilan tartsa a tetőszerkezetet és annak súlyát egyenletesen átterhelje a falakra.
Ácsszerkezet építése
A generálkivitelező gondoskodik a tető ácsszerkezetének elkészítéséről is. Ebbe beletartozik a szakemberek és a szükséges alapanyagok biztosítása is.
Tetőfedés
A tetőfedés jellemzően közvetlenül az ácsmunka után kezdődik és a falazáshoz hasonlóan látványos eleme az építkezésnek. A tetőfedés szintén egy szimbolikus állomása az építkezésnek, hiszen ezt követően mondhatjuk, hogy áll a ház. A generálkivitelező feladatai azonban itt nem fejeződnek be, de immáron a ház tökéletesítésén és nem kialakításán dolgozik.
Tetőszigetelés
A generálkivitelező gondoskodik a tetőszigetelés kialakításáról is. Ha már áll a ház, ezen munkák akár párhuzamosan is végezhetőek más tevékenységekkel.
Homlokzati szigetelés
A falak száradása után készülhet el a homlokzati szigetelés – amennyiben szükséges. Új épületek esetében a külső szigetelés szükségessége a technológiától függ, egyes falazóelemek már önmagukban elég szigetelést nyújtanak, míg mások nem.
Épületgépészet és villanyszerelés
Az épületgépészet részei a következők: fűtés, hűtés, szellőztetés, víz és csatornarendszer, energiahatékonysági és automatizálási rendszerek. Ezek energiaellátásához ki kell építeni a villamos hálózatot is. Az egyik legfontosabb tervezési feladat, hogy ezek jó sorrendben történjenek meg a kivitelezés alatt, hogy egyik szakembernek se kelljen visszatérnie többször.
Generálkivitelezés árak 2024
A generálkivitelezés árai az építendő ház függvényében változnak, így pontos árat mondani nem lehet. Két szempontot érdemes látóterünkbe emelni: a többvállalkozós modell és az egyvállalkozós modell árkülönbségeit és a tervezés költségeiből adódó különbségeket.
A generálkivitelezés során meg kell fizetnünk azt a művezetési és menedzselési folyamatot, amit ez a szolgáltatás magában foglal. Elméletileg tehát a generálkivitelezés (egyvállalkozós modell) drágább, mint ha magunk kérnénk fel külön-külön a vállalkozókat a munkafolyamatokra (többvállalkozós modell). Ha egy építkezésen mindig minden optimálisan menne, ez akkor sem lenne igaz, úgy pedig, hogy soha nem megy minden optimálisan, pláne nem igaz. Egyrészt valakinek el kell végeznie a művezetési feladatokat, ha nem egy vállalkozónak, akkor magunknak.
Másrészt egy generálkivitelező, aki visszatérően tud munkát nyújtani egy vállalkozónak jobb alkupozícióban van az árak tekintetében is, mint egy magánszemély.
A másik szempont a tervezés. Abban az esetben, ha mintaterv alapján építkezünk, akkor a költségek nagyságrendje már az építkezés elején ismert. A terveken maximum esztétikájában változtathatunk, de ezzel sokat spórolunk a tervezési, engedélyeztetési és a munkaszervezési költségek terén is. Egyedi tervezés lassabb, drágább és több ismeretlen tényezőt tartalmaz, igaz, így teljesen magunk igényére formálhatjuk az épületet.
Mik a generálkivitelezés előnyei?
A generálkivitelezés egy teljes körű szolgáltatás, ami egy végső állapot elérésért történő felelősségvállalással párosul. A kommunikáció és a koordináció sokkal egyszerűbb, az építkezés jóval kevesebb stresszel jár. A vállalkozók felkutatása és a velük való szerződéskötés nem feladatunk. Generálkivitelezéssel hamarabb elkészül a ház, ami önmagában fontos szempont.
Mik a generálkivitelezés hátrányai?
A generálkivitelezés elméletben drágább, de ennek igazságáról – illetve vélt igazságáról – feljebb már szóltunk. A legnagyobb probléma az lehet, ha rosszul választunk generálkivitelezőt, hiszen teljes egészében tőle függünk. Szintén elméleti probléma, hogy nem válogathatjuk meg azt, milyen vállalkozókkal dolgozunk, mert azokat a generálkivitelező hozza. Ez egyszerre tehermentesítés csökkenti választási lehetőségeinket – ki hogyan éli meg, hogy ez előny vagy hátrány, változó.
Tető-, ill. homlokzati hőszigeteléshez megfelelő, kiváló minőségű termékeinket megtalálja webáruházunkban az alábbi gombra kattintva!